Rendement brut, net et net-net : les trois niveaux de rentabilite
Le rendement brut (loyer annuel / prix d'achat) est trompeur car il ne tient compte d'aucune charge. Le rendement net deduit les charges non recuperables (copropriete, taxe fonciere, assurance PNO, vacance locative, gestion locative). Le rendement net-net integre en plus la fiscalite (impot sur le revenu et prelevements sociaux de 17,2%). C'est le seul indicateur fiable pour comparer un investissement locatif a d'autres placements. Un rendement brut de 7% peut se transformer en rendement net-net de 3% apres charges et impots.
Le cash-flow : l'indicateur cle de l'autofinancement
Le cash-flow mensuel est la difference entre les revenus locatifs nets (apres charges et impots) et la mensualite du credit immobilier. Un cash-flow positif signifie que l'investissement s'autofinance integralement : le locataire rembourse votre credit et il vous reste de l'argent. Un cash-flow negatif implique un effort d'epargne mensuel. Pour obtenir un cash-flow positif, visez un rendement brut superieur a 8-9% ou allongez la duree du credit.
Optimiser la fiscalite de ses revenus locatifs
Deux regimes fiscaux s'offrent a vous pour la location nue : le micro-foncier (abattement forfaitaire de 30% sur les revenus bruts, si revenus < 15 000 EUR/an) ou le regime reel (deduction des charges reelles : interets d'emprunt, travaux, assurance, taxe fonciere). Le regime reel est souvent plus avantageux les premieres annees grace a la deduction des interets d'emprunt. La location meublee (LMNP) offre un regime encore plus favorable avec l'amortissement du bien.