Comment est calculee la capacité d'emprunt ?
La capacité d'emprunt repose sur le taux d'endettement maximum autorise, fixe à 35% des revenus nets par le Haut Conseil de stabilité financiere (HCSF) depuis janvier 2022. La mensualite maximale se calcule ainsi : revenus mensuels nets x 35% - charges de credit existantes. Le montant empruntable se deduit ensuite de cette mensualite en fonction du taux d'intérêt et de la durée choisie, en inversant la formule d'amortissement. Ainsi, un couple gagnant 5 000 EUR nets par mois sans credit existant peut consacrer jusqu'à 1 750 EUR par mois à un pret.
Quels revenus sont pris en compte par les banques ?
Les banques prennent en compte les revenus réguliers et perennes : salaires nets (y compris le 13e mois au prorata), revenus fonciers (ponderes à 70% pour tenir compte des charges), pensions de retraite, allocations permanentes. Les primes exceptionnelles, les revenus variables (commissions, bonus) sont généralement retenus a hauteur de leur moyenne sur 3 ans. Les revenus d'un CDD ou d'une période d'essai ne sont généralement pas pris en compte. Pour un emprunt à deux, les revenus des deux co-emprunteurs sont additionnes.
Le reste a vivre : un critère aussi important que le taux d'endettement
Au-dela du taux d'endettement de 35%, les banques evaluent le reste a vivre, c'est-a-dire le montant disponible après paiement de toutes les charges fixes (loyer/credit, assurances, pensions alimentaires). Un minimum de 700 à 1 000 EUR par personne dans le foyer est généralement exige. Ainsi, un salaire eleve peut permettre un taux d'endettement superieur à 35% si le reste a vivre est confortable, tandis qu'un revenu modeste pourrait voir sa capacité d'emprunt limitee en deca des 35%.