Comment est calculée la plus-value immobilière ?
La plus-value brute est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat (majoré des frais d'acquisition forfaitaires de 7,5% et des travaux). Le prix de vente est diminué des frais de cession (diagnostics, frais d'agence à charge du vendeur). Pour les travaux, deux options : soit le montant réel justifié, soit un forfait de 15% du prix d'achat si le bien est détenu depuis plus de 5 ans. La plus-value brute est ensuite réduite par les abattements pour durée de détention, différents pour l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
Les abattements pour durée de détention
Pour l'impôt sur le revenu (19%), l'abattement est de 6% par année de détention de la 6e à la 21e année, puis 4% la 22e année, soit une exonération totale après 22 ans. Pour les prélèvements sociaux (17,2%), l'abattement est de 1,65% par an de la 6e à la 21e année, 1,60% la 22e année, puis 9% par an de la 23e à la 30e année, soit une exonération totale après 30 ans. Un bien détenu plus de 30 ans est donc totalement exonéré de toute taxation sur la plus-value.
Les cas d'exonération de plus-value immobilière
Plusieurs cas permettent une exonération totale : la vente de la résidence principale (exonération totale, c'est le cas le plus courant), la vente d'un bien dont le prix est inférieur à 15 000 €, la première vente d'un bien autre que la résidence principale si le produit est réemployé pour l'achat de sa résidence principale dans les 24 mois, et les ventes par des personnes retraitées ou invalides sous conditions de ressources. La détention de plus de 30 ans entraîne également une exonération complète par le jeu des abattements.